套內面積大幅縮水，這房該怎么收？

江西全南“府院聯(lián)動”讓133戶業(yè)主圓了新居夢

2022年寒冬，某置業(yè)公司通知旗下樓盤二期商品房業(yè)主辦理房屋交付手續(xù)，江西省全南縣的李女士和其他業(yè)主收房時發(fā)現房屋實測面積與預測面積有較大差異，拒絕收房。部分業(yè)主和某置業(yè)公司多次協(xié)商無果后提起訴訟，踏上維權路。

去年1月，在全南縣該樓盤交房現場，李女士激動地在補充協(xié)議上簽下自己的名字。隨著最后一枚紅手印落下，一場持續(xù)18個月的收房糾紛終于化解，133戶業(yè)主集體領到新房鑰匙。

今年春節(jié)期間，李女士開心地帶著孩子來到全南國際商貿城，漫步在各家具展位之間，精心挑選著心儀的櫥柜，為喬遷新居做準備。

從拒絕收房到欣喜入住，其間發(fā)生了什么？133起房屋買賣合同糾紛是如何全部圓滿化解的？《法治日報》記者近日深入采訪辦案法官、當事人、相關部門工作人員等，還原案件辦理過程。

消失的房屋面積

該樓盤二期商品房交付日，本該是業(yè)主們滿心歡喜收房入住、開啟新生活的幸福時刻，然而，部分業(yè)主在查驗房屋時卻發(fā)現了問題——房屋實測面積與此前的預測面積差距過大。

手持驗房單的業(yè)主們發(fā)現，合同約定的套內建筑面積“縮水”4.41㎡至7.29㎡，超差比例最高7.8%。“當時看到數據，心里咯噔一下，這誤差也太大了，完全超出了我們的預期。”一位業(yè)主說。

“花半輩子積蓄買的房，公攤面積竟相當于一間小臥室！”業(yè)主王先生展示的對比圖在業(yè)主群內瘋傳，業(yè)主們覺得自身權益受到損害，拒絕收房，并要求開發(fā)商某置業(yè)公司退回購房款。

在多次協(xié)商無果后，33份起訴狀雪片般飛入法院。另外100戶業(yè)主則在一旁觀望，內心充滿擔憂與不安。

為從根源上化解這場糾紛，全南縣人民法院迅速行動，積極搭建府院聯(lián)動平臺，與縣住建局、城市社區(qū)管委會緊密協(xié)作，開啟了一場艱難但充滿化解矛盾決心的調處之旅。

“打官司并不是解決問題的唯一辦法，咱們一起想想，肯定還有更合適的出路。”法院干警耐心向業(yè)主釋法明理，安撫他們激動的情緒。

三赴現場測誤差

依托最高人民法院與住房和城鄉(xiāng)建設部建立的“總對總”在線訴調對接機制，2023年7月，全南縣法院會同縣住建局、城市社區(qū)管委會等部門開展聯(lián)動調解，工作人員三次奔赴現場實地調查，發(fā)揮各自職能優(yōu)勢，找準化解糾紛突破口。

原來，糾紛產生的原因主要是該樓盤二期預測繪與實測繪聘請的公司不同，兩家公司計算方式也不一樣，因此造成2#、3#、5#樓涉324戶房屋的實測面積與預測面積有較大差異，其中實測面積小于預測面積的有133戶，實測面積小于預測面積在4.41㎡至7.29㎡不等，該超出部分均為公攤面積。業(yè)主認為按照雙方商品房買賣合同約定，套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權解除合同。

縣住建局連夜召開專家論證會，確認誤差超出合理范圍。

隨后，三方團隊齊心協(xié)力，針對雙方爭議問題及相關法律規(guī)定展開深入研究。考慮到雙方矛盾尖銳，承辦法官何榮香決定采用“背靠背”的方式，分組分頭與雙方當事人聯(lián)系。

“從法律規(guī)定和合同約定來看，你們確實存在一定問題，需引起重視。”縣住建局工作人員嚴肅地向某置業(yè)公司指出問題，同時詳細闡釋法律風險，分析其中利害關系。

縣城市社區(qū)管委會工作人員則像知心朋友一樣，從日常生活便利、鄰里和睦的角度出發(fā)，對業(yè)主進行耐心勸解：“大家都冷靜冷靜，心平氣和地解決問題，以后還得在這兒長久生活呢。”

在工作人員的努力下，雙方情緒逐漸緩和，對立的堅冰開始慢慢融化。

在充分了解雙方訴求和調解意愿后，三方聯(lián)合組織雙方進行調解，二十多位業(yè)主代表和某置業(yè)公司代表齊聚調解現場。然而，由于之前矛盾太深，第一輪調解時氣氛緊張，雙方最終不歡而散。

示范調解化糾紛

“剛接手這起涉及人數眾多的案件時，我就知道是一場硬仗。這不僅是一場調解，更是關乎眾多家庭安穩(wěn)生活的大事，必須真正做到案結事了、定分止爭。”何榮香當機立斷，迅速調整調解策略，決定組織業(yè)主代表和某置業(yè)公司負責人實地前往涉案樓盤現場，一邊對照房屋實際情況，列舉類似案例，講解相關法律條文，一邊仔細察看房屋建設細節(jié)。

這一查，讓某置業(yè)公司方發(fā)現并認可同等面積的兩梯兩戶與兩梯三戶公攤面積差異確實過大。

何榮香以此為突破口，再次從法理、情理、誠信等多個層面勸說某置業(yè)公司負責人：“如果不妥善解決，一旦進入訴訟程序，公司不僅要承擔高額的訴訟成本，還可能對企業(yè)形象和后續(xù)發(fā)展造成嚴重影響。”這番話直擊要害，某置業(yè)公司負責人態(tài)度終于轉變，主動與業(yè)主進一步協(xié)商。

最終，33戶業(yè)主與某置業(yè)公司達成一致意見，當場簽訂補充協(xié)議：超過合同約定3%的部分，開發(fā)商承擔70%，業(yè)主承擔30%。協(xié)議簽訂后，業(yè)主們臉上露出了久違的笑容，當場收房。另外100戶業(yè)主也參照此“示范調解”方案順利解決問題。

至此，133起房屋買賣合同糾紛圓滿化解，這場持續(xù)許久的紛爭終于落下帷幕。“從劍拔弩張到握手言和，我們見證了基層治理的溫度。”全程參與調解的全南縣政協(xié)委員陳勤英感慨地說。

目前，該案例已被納入最高人民法院多元解紛案例庫，全南縣“府院聯(lián)動”+“示范調解”的經驗也被大力推廣。

本報記者 黃輝 本報通訊員 鄧集瓊 李茹平

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