日前，河北張家口提出逐步推進(jìn)取消公攤。湖南衡陽上周也明確，自明年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售實行套內(nèi)建筑面積計價。由于此舉被視為“取消公攤”開始落地，一下引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。那么，按套內(nèi)建筑面積計價，真的是取消公攤面積了嗎？公攤面積能不能取消、可不可以馬上取消呢？

近日，湖南省衡陽市自然資源和規(guī)劃局等部門聯(lián)合發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售實行套內(nèi)建筑面積計價。根據(jù)這份通知，套內(nèi)建筑面積即專有建筑面積，由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。由于新的政策當(dāng)中，沒有了“公攤”一詞，由此被不少人視為“取消公攤”開始落地。

但記者梳理后發(fā)現(xiàn)，其實這份通知當(dāng)中并沒有“取消”二字，反而明確了房企在銷售前應(yīng)當(dāng)公示“被分?jǐn)偟墓灿貌课?rdquo;“參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”等內(nèi)容。也就是說，調(diào)整套內(nèi)面積計價方式和取消公攤面積，是兩回事。

中南大學(xué)建筑與藝術(shù)學(xué)院副院長 解明鏡：衡陽這一次的樓市新政，把這一系列的內(nèi)容很清晰進(jìn)行了一個公示以后，這樣的話就可以讓消費者非常清晰自己買的這一套房子，我到底攤了多少的公攤面積，可以更好做到讓消費者明明白白清清楚楚來進(jìn)行消費。

不只是衡陽，今年已有多地明確提出要按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。近日，廣西發(fā)布通知，要引導(dǎo)市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。在此之前，湖南湘潭也明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積計價宣傳銷售。而從今年5月1日起，廣東肇慶就已經(jīng)開始實施按套內(nèi)面積計價。而從各地實施效果來看，不論以建筑面積計價，還是以套內(nèi)面積計價，只是兩種不同的計算方式，購房成本不會發(fā)生變動，實際花的錢都是一樣的。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：假設(shè)我們買了一套房總價是200萬，你的建筑面積是100平方米，套內(nèi)建筑面積是80平方米，可以按照建筑面積計價是2萬元每平方米，也可以按照套內(nèi)建筑面積計價是2.5萬元每平方米，他們的計價方式可能有所差異，但是付出的總價其實不會有變化。

不僅購房成本沒有變化，兩種計算方式下，其實相關(guān)的供暖費和物業(yè)費也不會因此發(fā)生變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，之所以此次衡陽的政策備受關(guān)注，主要原因是此前由于房地產(chǎn)行業(yè)對“公攤面積”缺乏約束性的條款，造成在部分地方公攤面積過大、導(dǎo)致得房率過低，推高了購房者的買房成本和后續(xù)維護(hù)成本，從而引發(fā)了大家對是否取消公攤面積的猜測。

公攤面積能不能“一取了之”？

事實上近年來圍繞公攤面積，一直以來都有著相當(dāng)多的討論。到底哪些屬于公攤面積？公攤面積是不是越小越好？能不能直接取消呢？

公攤面積制度在我國存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來說：

套內(nèi)建筑面積組成：

套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：取消公攤，只是在計價的時候不再算公攤面積，但是公攤它反映的是哪部分？公攤實際上是反映的是一個樓里面的共有部分，樓梯、過道，包括房頂，比如說單元門進(jìn)來的時候，有一些坡道。這些東西，實際上從建筑上面來講，不可能沒有的，因為沒有這個東西，這個樓就不存在了。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不能一蹴而就，會影響到購房者的權(quán)利?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區(qū)域減少等配套設(shè)施問題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來許多現(xiàn)實問題。

優(yōu)化設(shè)計 提升住房得房率

公攤不能盲目硬性取消，那如何改變一直以來被詬病的公攤過大、測量過程不清晰等問題，真正實現(xiàn)買房“所購即所得”呢？其實，近年來隨著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，多地政府通過調(diào)整建筑規(guī)范、計容標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅的“得房率”，以此讓“公攤面積”在不影響居住品質(zhì)的同時變得更合理。

今年，長沙出臺政策對房地產(chǎn)項目的計容新規(guī)定，新規(guī)后拿地開建的住宅項目，得房率大大提升。而在浙江，紹興、溫州、金華、湖州等地也先后明確，空中花園綠化陽臺、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。

而前不久，杭州發(fā)布樓市新政，首次明確新成交宅地均可以享受面積認(rèn)定新規(guī)，比如封閉式陽臺只算一半面積，開放式風(fēng)雨連廊不計容積率、用于滿足停車配建最低標(biāo)準(zhǔn)的停車空間不計容積率等等。

此外，廣西提出在符合國土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，引導(dǎo)市場按住房套內(nèi)面積計價銷售。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任 樓建波：用套內(nèi)面積計價，告訴我套內(nèi)面積是多少，我付了錢，到時候交了房，我進(jìn)去以后我看到的就是在合同上面，寫的套內(nèi)面積多少，所以我覺得更公開更透明了。

在廣東，廣州修訂了建筑工程容積率計算辦法，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容比例，由原來的不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，鼓勵住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園、生活陽臺、大進(jìn)深的多功能陽臺等半開敞空間。

深圳則發(fā)布了新版《建筑設(shè)計規(guī)則》，避難層、機房等公共區(qū)域?qū)⒉辉儆嬋肴莘e率面積，意味著購房者承擔(dān)的公攤成本將下降。

惠州也表示，部分公共輔助用房不計入容積率建筑面積，并對計入公攤的面積設(shè)置了上限，同樣有助于減輕購房者負(fù)擔(dān)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：能夠倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，特別是把公共建筑面積真正花在刀刃上。比如說像門廳、電梯間，多數(shù)的老百姓其實是愿意多花一點的費用把它做得寬敞明亮，同時也保證安全。而另外一些公共的建筑空間，比如說像一些設(shè)備間等等，我們就希望讓它的空間就更為集約，更為高效，能少占一點公共建筑的空間。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

在各地調(diào)整計算標(biāo)準(zhǔn)、提高“得房率”的同時，我國目前也在緊緊圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專注項目品質(zhì)，下大力氣建設(shè)安全舒適、綠色智慧的好房子。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前表示，要著眼長遠(yuǎn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，下大力氣建設(shè)安全舒適、綠色智慧的好房子。目前，編制了《住宅項目規(guī)范》，從建筑層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。下一步，還將進(jìn)一步完善《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，明確提升住房品質(zhì)的工作要求，并提出土地、財政、金融等相關(guān)保障推動措施。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 吳璟：在當(dāng)前的背景下，有利于釋放剛性和改善性住房需求，讓他們把潛在的需求轉(zhuǎn)化為實實在在的購房行為，這對于推動房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)也是一種助力。

隨著近年來房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，購房人的觀念已經(jīng)發(fā)生了顯著變化。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始真正意識到，只有建造“好房子”才能贏得市場的投票。如何從“有沒有”邁向“好不好”，在此背景下，各大房地產(chǎn)企業(yè)目前都在不斷探索和創(chuàng)新，力求在產(chǎn)品研發(fā)上實現(xiàn)突破，他們已經(jīng)開始從戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、服務(wù)配套等多個方面入手，提升自身的核心競爭力。

（總臺央視記者 楊瀟 譚振華）

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