□ 郭子源

“零首付”購(gòu)房套路又開(kāi)始露頭。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局日前發(fā)布的《關(guān)于“零首付”購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示》稱(chēng)，“零首付”購(gòu)房不可行、不可信，需警惕相關(guān)違法違規(guī)行為;“零首付”購(gòu)房看似輕松劃算，實(shí)則增加購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。

稍有金融常識(shí)的人肯定知道，銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，首付款不可能為“零”，所謂“零首付”，一定是從其他渠道把首付款給“套”了出來(lái)。從哪里套取呢?購(gòu)房者要高度警惕以下三類(lèi)陷阱。一是第三方墊資，通常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)提前墊付首付款。二是高貸，賣(mài)房者、中介機(jī)構(gòu)等聯(lián)合購(gòu)房者，故意做高購(gòu)房合同價(jià)格，以此增加銀行的放貸金額，把高貸出來(lái)的那部分資金用作首付款。三是挪用資金，不法中介慫恿購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，甚至為購(gòu)房者“包裝”虛假經(jīng)營(yíng)主體身份，將銀行發(fā)放的其他用途資金當(dāng)作購(gòu)房首付款。

既然“零首付”的錢(qián)是從其他渠道“套”出來(lái)的，這筆資金就不可能沒(méi)有成本，從實(shí)際情況看，這項(xiàng)成本還十分高昂。在第三方墊資的套路下，購(gòu)房者需要向墊資方分期償還資金，并支付相應(yīng)的利息費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用等，息費(fèi)水平遠(yuǎn)高于銀行貸款。在高貸的套路下，由于購(gòu)房合同的價(jià)格被人為抬高，購(gòu)房者勢(shì)必要承擔(dān)更多的稅費(fèi)，還要額外向中介機(jī)構(gòu)支付名目繁多的服務(wù)費(fèi)。

除了多付錢(qián)，購(gòu)房者還將面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，甚至涉嫌騙取貸款犯罪，可謂得不償失。在挪用資金的套路下，由于購(gòu)房者將經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸挪作他用，一旦此行為被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行將按照合同約定，要求借款人整改、提前歸還貸款或者下調(diào)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。如果購(gòu)房者無(wú)法提前歸還貸款，自身的征信記錄將被影響，可謂賠了夫人又折兵。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、原中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2017年曾聯(lián)合印發(fā)通知，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。此外，需特別注意的是，在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的過(guò)程中，不法中介往往為購(gòu)房者偽造交易背景、賬戶流水等，這些操作屬于違法違規(guī)行為。

由此可見(jiàn)，“零首付”購(gòu)房并非什么靈丹妙藥，而是新瓶裝舊酒、拆了東墻補(bǔ)西墻，其本質(zhì)是從非銀行渠道借錢(qián)買(mǎi)房，往往不僅沒(méi)有解決購(gòu)房者的資金流動(dòng)性問(wèn)題，反而抬高了購(gòu)房者的資金成本，加劇了流動(dòng)性緊張。2024年以來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房信貸政策持續(xù)優(yōu)化，新發(fā)放房貸利率穩(wěn)步下行，購(gòu)房門(mén)檻也進(jìn)一步降低，全國(guó)層面首套房最低首付比例已從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例已從不低于30%調(diào)整為不低于25%。購(gòu)房者如有貸款需求，一定要通過(guò)正規(guī)金融渠道，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇可承擔(dān)、可持續(xù)的貸款金額，切忌聽(tīng)信不法中介的花言巧語(yǔ)，最終得不償失。

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