本報(bào)記者 冷翠華

近日，建信人壽披露的信息顯示，其對(duì)上海市黃浦區(qū)董家渡金融商業(yè)中心(綠地外灘中心)T4幢辦公樓項(xiàng)目累計(jì)投資金額約56.85億元。

近期，保險(xiǎn)系私募基金連續(xù)已將多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目收入囊中，還有保險(xiǎn)公司擬收購某外資機(jī)構(gòu)持有的4個(gè)大型商業(yè)綜合體。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目具有較高的性價(jià)比，預(yù)計(jì)未來險(xiǎn)資仍將加大投資力度，不過，有必要規(guī)范投資流程，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

持續(xù)投資不動(dòng)產(chǎn)

根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，2023年至2024年，險(xiǎn)資至少收購了19個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。

天眼查App顯示，近期，坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“坤華天津”)成為淮北萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司的全資股東，這意味著坤華天津接盤了淮北萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

在剛剛過去的2024年12月份，坤華天津通過收購項(xiàng)目公司全部股權(quán)的方式，接盤5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，包括赤峰萬達(dá)廣場(chǎng)、晉江萬達(dá)廣場(chǎng)、武威萬達(dá)廣場(chǎng)、銀川萬達(dá)廣場(chǎng)和淮北萬達(dá)廣場(chǎng)。而從2024年全年來看，坤華天津總共至少接盤9個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

坤華天津成立于2023年年底，新華保險(xiǎn)持股99.9%，中金資本運(yùn)營有限公司持股0.1%。這就意味著，新華保險(xiǎn)在最近約一年的時(shí)間內(nèi)接手了9個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

事實(shí)上，不只是新華保險(xiǎn)，陽光人壽、中銀三星人壽、大家保險(xiǎn)、橫琴人壽等保險(xiǎn)公司都通過私募股權(quán)基金收購了多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司。例如，上海金山萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司等6個(gè)項(xiàng)目公司歸屬于麗水聯(lián)融壹號(hào)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡稱“麗水聯(lián)融”)。麗水聯(lián)融的出資方主要是陽光人壽保險(xiǎn)股份有限公司、中銀三星人壽保險(xiǎn)有限公司等。

萬達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至2023年年底，已開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)498座。未來，保險(xiǎn)公司是否還將繼續(xù)對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行“掃貨”也成為業(yè)界十分關(guān)注的問題。

收購萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司只是險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域布局的一個(gè)縮影。近兩年，險(xiǎn)資持續(xù)活躍在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資領(lǐng)域，收購了多個(gè)大型購物中心、商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及倉儲(chǔ)物流園等項(xiàng)目。

例如，2024年，平安人壽宣布收購位于廣東江門的兩個(gè)物流園及一個(gè)位于陜西西安的物流園，友邦人壽收購北京凱德·星貿(mào)項(xiàng)目的控股權(quán)，長城人壽購入北京新街高和寫字樓項(xiàng)目等。

或有較高性價(jià)比

業(yè)界人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有望獲得較高性價(jià)比，預(yù)計(jì)未來險(xiǎn)資還會(huì)繼續(xù)加大投資力度。不過，盡管不動(dòng)產(chǎn)投資與險(xiǎn)資的資金屬性契合度較高，有望帶來長期穩(wěn)定回報(bào)，但由于該項(xiàng)投資金額大、周期長，因此，更需要規(guī)范投資流程，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

薩摩耶云科技集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄭磊表示，近年來保險(xiǎn)公司持續(xù)購入商業(yè)地產(chǎn)，主要是看中了其長期穩(wěn)定的租金收入和潛在的資產(chǎn)增值機(jī)會(huì)。

在河南澤槿律師事務(wù)所主任付建看來，近兩年險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域表現(xiàn)活躍，主要是看中了這些項(xiàng)目的長期穩(wěn)定收益和抗周期性。因此，在市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，險(xiǎn)資會(huì)積極進(jìn)行收購。在具體投資項(xiàng)目上，更傾向于選擇具有穩(wěn)定現(xiàn)金流和良好運(yùn)營能力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“盡管2024年商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨挑戰(zhàn)，我們?nèi)钥吹絻?nèi)資投資人尤其是險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，在零售物業(yè)及長租公寓賽道頻頻出手。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，流動(dòng)性是投資者非常重視的因素。那些符合當(dāng)前可發(fā)行REITs規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)類別資產(chǎn)更受投資者的歡迎，這意味著它們具備了未來發(fā)行REITs的潛力。但是對(duì)于所收購的項(xiàng)目未來能否通過公募或私募REITs退出，還要考慮屆時(shí)的市場(chǎng)情況和政策規(guī)定。

在市場(chǎng)化投資的因素之外，也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，部分交易是不動(dòng)產(chǎn)公司的險(xiǎn)資股東購買相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，有比較復(fù)雜的考量因素，例如化債等。

從險(xiǎn)企的不動(dòng)產(chǎn)配置比例來看，徐茜茜認(rèn)為，我國保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的整體配置占比遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家。從資產(chǎn)配置的角度來看，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)仍然是保險(xiǎn)資金青睞的配置產(chǎn)品。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處在調(diào)整周期，是一個(gè)買方市場(chǎng)，因此，險(xiǎn)資投資可能獲得更高的性價(jià)比。同時(shí)，從2023年開始，險(xiǎn)資收購的項(xiàng)目絕大多數(shù)為結(jié)構(gòu)化交易，即險(xiǎn)資投資人在分配項(xiàng)目收益時(shí)享有優(yōu)先權(quán)，這為其投資再添一層保障。她預(yù)計(jì)，短期內(nèi)結(jié)構(gòu)化交易仍將延續(xù)。

同時(shí)，從險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)期收益率來看，國壽投資保險(xiǎn)資產(chǎn)管理有限公司研究團(tuán)隊(duì)此前發(fā)表署名文章認(rèn)為，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測(cè)分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

整體來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來險(xiǎn)資仍將加大不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資力度，但規(guī)范投資流程，防范投資風(fēng)險(xiǎn)亦十分重要。例如，付建認(rèn)為，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目主要面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等方面的風(fēng)險(xiǎn)因素。同時(shí)，國家金融監(jiān)督管理總局近期發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用內(nèi)部控制應(yīng)用指引第5號(hào)——不動(dòng)產(chǎn)投資》提出，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)等。

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